Ein Vorjahresvergleich der Angebotspreise von Wohnungen in den Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg von immowelt zeigt:
- In 76 von 116 untersuchten Stadt- und Landkreisen Süddeutschlands sinken die durchschnittlichen Kaufpreise binnen eines Jahres
- Angebotspreise in München nahezu konstant (-0,1 Prozent) – Rückgang um bis zu 11 Prozent im ländlichen Oberbayern
- Sinkende Preise in Stuttgart (-4,9 Prozent), Heidelberg (-4,7 Prozent), Regensburg (-4,4 Prozent) und Nürnberg (-0,9 Prozent); leichte Anstiege dagegen in Freiburg (+1,1 Prozent) und Mannheim (+1,3 Prozent)
- Trendwende vor allem in günstigen ländlichen Regionen – stärkste prozentuale Zuwächse in Landkreisen Kelheim (+7,8 Prozent) und Enzkreis (+6,7 Prozent)
Nürnberg, 25. Juni 2024. Wer derzeit eine Eigentumswohnung in Bayern oder Baden-Württemberg kaufen will, zahlt oftmals deutlich weniger als vor einem Jahr. In der Spitze sind die Angebotspreise um -11 Prozent gesunken. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Bayern und Baden-Württemberg untersucht wurden. Eigentumswohnungen haben sich demnach in 76 von 116 untersuchten Kreisen binnen eines Jahres vergünstigt.
„Die Situation für Immobilienkäufer hat sich zuletzt deutlich verbessert“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch. „Im Süden Deutschlands sind die Immobilienpreise ebenso wie im Rest des Landes vielerorts spürbar gesunken. Die Bauzinsen haben sich zuletzt zwar leicht erhöht, liegen aber deutlich unter ihrem Höchststand aus dem vergangenen Jahr. In der Folge belebt sich der Immobilienmarkt langsam. In den ersten süddeutschen Kreisen kommt es sogar bereits wieder zu Preisanstiegen.“
Kaufpreise in München nahezu konstant – Rückgänge im Umland
Das mit Abstand teuerste Pflaster für Immobilienkäufer ist nach wie vor München. Für eine Bestandswohnung in der Isarmetropole, die in den 1990er-Jahren erbaut wurde, muss man aktuell mit durchschnittlich 8.128 Euro pro Quadramteter rechnen. Im Vergleich zum Vorjahr sind die Münchner Angebotspreise somit nahezu konstant geblieben – der Rückgang beträgt ledglich -0,1 Prozent.
Im Münchner Umland ist es in hingegen zu stärkeren Preisrückgängen gekommen: Im Landkreis Starnberg (6.598 Euro) haben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen binnen eines Jahres um -9,5 Prozent nachgegeben. In den Landkreisen Dachau (5.489 Euro; -7,1 Prozent), München (6.675 Euro; -4,6 Prozent) und Erding (4.669 Euro; -4,3 Prozent) kostet Wohneigentum aktuell ebenfalls weniger als vor einem Jahr.
Weiter südlich fallen die Rückgänge zum Teil noch deutlicher aus. So sind die Angebotspreise im Stadtkreis Rosenheim (4.872 Euro) im Vergleich zum Vorjahr um -10,2 Prozent gesunken. Der im Südosten Oberbayerns gelegene Kreis Berchtesgadener Land (3.921 Euro) weist mit -10,7 Prozent gar den stärksten Rückgang der Analyse auf.
Sinkende Preise in vielen Großstädten
Während das Preisniveau in München fast konstant geblieben ist, verzeichnen die übrigen bayerischen Großstädte sinkende Angebotspreise. Wer etwa eine Bestandswohnung aus den 1990er-Jahren in Regensburg erwerben möchte, zahlt derzeit im Mittel 4.649 Euro für den Quadratmeter und somit 4,4 Prozent wenigerals im Vorjahr. In Augsburg (4.368 Euro) liegt der Rückgang im selben Zeitraum bei -1,9 Prozent, in Nürnberg (3.529 Euro) bei -0,9 Prozent.
Auch in mehreren Großstädten Baden-Württembergs sind die Angebotspreise rückläufig. So kostet Wohneigentum in Stuttgart derzeit 4,9 Prozent weniger als vor einem Jahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Landeshauptstadt beträgt aktuell 4.723 Euro. In Heidelberg (5.017 Euro; -4,7 Prozent) zeigt die Preiskurve ebenfalls nach unten.
In anderen Stadtkreisen Baden-Württembergs lässt sich beim Blick auf die Angebotspreise hingegen bereits eine Belebung des Immobilienmarkts erkennen. Das ist etwa in Freiburg der Fall, wo sich Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 1,1 Prozent verteuert haben. Mit einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich 5.089 Euro für eine Bestandswohnung weist die Stadt im Breisgau das höchste Preisniveau aller Kreise in Baden-Württemberg auf. Neben Freiburg zeigen die Preiskurven auch in Mannheim (+1,3 Prozent) und Karlsruhe (+0,5 Prozent) leicht nach oben.
Stärkste Anstiege in günstigen ländlichen Kreisen
Insgesamt ist es in 40 der 116 untersuchten süddeutschen Stadt- und Landkreise binnen eines Jahres zu Verteuerungen gekommen. Die sich abzeichnende Trendwende am Markt für Kaufimmobilien wird vor allem in mehreren vergleichsweise günstigen Regionen sichtbar. Angesichts niedrigerer Immobilienpreise sind die Effekte des hohen Zinsniveaus dort nicht so ausgeprägt wie in den hochpreisigen Großstädten. Das prozentual stärkste Plus der Analyse gibt es im niederbayerischen Landkreis Kelheim (2.877 Euro), wo sich Bestandswohnungen gegenüber dem Vorjahr um 7,8 Prozent verteuert haben. Preiszuwächse von mehr als 4 Prozent verzeichnen in Bayern zudem der mittelfränkische Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim (+4,2 Prozent) sowie der Stadtkreis Weiden in der Oberpfalz (+4,3 Prozent).
In Baden-Württemberg weisen der bei Karlsruhe gelegene Enzkreis (+6,7 Prozent) sowie der Main-Tauber-Kreis (+4,6 Prozent) im Norden des Bundeslandes die stärksten prozentualen Verteuerungen auf. Trotz Preisanstieg kostet der Quadratmeter in beiden Landkreisen nach wie vor weniger als 3.000 Euro.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in ausgewählten Stadt- und Landkreisen aus Bayern und Baden-Württemberg. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.05.2023 sowie dem 01.05.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
